Детальний план території – одночасно містобудівна документація на місцевому рівні та землевпорядна документація, що визначає планувальну організацію та розвиток території.
Детальний план території деталізує положення генерального плану населеного пункту або комплексного плану та визначає планувальну організацію і розвиток частини території населеного пункту або території за його межами без зміни функціонального призначення цієї території.
Детальний план території розробляється з урахуванням обмежень у використанні земель, у тому числі обмежень використання приаеродромної території, встановлених відповідно до Повітряного кодексу України.
Детальний план розробляється з метою визначення планувальної організації, просторової композиції і параметрів забудови та ландшафтної організації кварталу, мікрорайону, іншої частини території, призначених для комплексної забудови чи реконструкції, та підлягає стратегічній екологічній оцінці.
Детальні плани територій одночасно з їх затвердженням стають невід’ємними складовими генерального плану населеного пункту та/або комплексного плану.
Детальний план території визначає (Стаття 19 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності”):
- принципи планувально-просторової організації забудови;
- червоні лінії та лінії регулювання забудови;
- функціональне призначення, режим та параметри забудови однієї чи декількох земельних ділянок, розподіл територій згідно з будівельними нормами, державними стандартами і правилами;
- містобудівні умови та обмеження (у разі відсутності плану зонування території) або уточнення містобудівних умов та обмежень згідно із планом зонування території;
- потребу в підприємствах і закладах обслуговування населення, місце їх розташування;
- доцільність, обсяги, послідовність реконструкції забудови;
- черговість та обсяги інженерної підготовки території;
- систему інженерних мереж;
- порядок організації транспортного і пішохідного руху;
- порядок комплексного благоустрою та озеленення, потребу у формуванні екомережі;
- межі прибережних захисних смуг і пляжних зон водних об’єктів (у разі відсутності плану зонування території).
Детальний план території дає можливість:
- передачі (надання) земельних ділянок із земель комунальної власності у власність або користування фізичним і юридичним особам для містобудівних потреб;
- зміни цільового призначення земельної ділянки, відповідного детальному плану території;
- дає визначення зонування населених пунктів (визначення вільних ділянок);
- дає можливість відведення землі, проведення землевпорядних робіт, деталізації тереторії, ділянок, вулиць і планування забудови;
- для визначення прибудинкової території власників ОСББ, для розподілу територій, щоб визначити хто є власником;
- для забудовників детальний план території показує потенційні площі для будівництва.
В межах населеного пункту детальний план уточнює положення генерального плану населеного пункту та визначає планувальну організацію і розвиток частини території. В такому випадку детальний план розглядається і затверджується виконавчим органом сільської, селищної, міської ради протягом 30 днів з дня його подання, а за відсутності плану зонування території – відповідною сільською, селищною, міською радою.
Детальний план може бути розроблений і на територію за межами населеного пункту. У такому разі план розглядається і затверджується відповідною районною державною адміністрацією в аналогічний строк.
Зміст та склад детального плану території
ДПТ складається з наступних частин:
- затверджувальна частина;
- обґрунтування;
- програма реалізації проекту.
В той же час ДПТ відображає:
- чіткі межі збудованого об’єкту на території;
- дійсні межі існуючих та розміщених по сусідству інших володінь землі;
- вулиці та дороги з чіткою межею з червоних ліній;
- функціональне використання землеволодіння, на який планується реалізація проекту;
- споруди, які плануються до реконструкції або зносу;
- орієнтовне регулювання забудови;
- вимоги до забудови, які встановлені законодавством та містобудівним планом.
Також слід розуміти, що ДПТ не повинен суперечити генеральному плану. Під час виявлення будь-яких відмінностей між документами, детальний план не може бути прийнятий – його відхиляють. Цей процес відбувається шляхом складання звіту з точною вказівкою причини відмови ДПТ. Коли документ буде доопрацьований, його можна знову подати в установленому порядку до адміністративних органів.
Згідно з ДБН Б.1.1.-14:2012 “Склад та зміст детального плану території”, детальний план у своєму складі має текстові та графічні матеріали. Усі текстові матеріали плану описують графічні та мають вигляд пояснювальної записки. Графічні матеріали являють собою перелік схем, які обумовлені державними будівельними нормами України. Також графічні матеріали можуть містити додаткові, які ілюструють та обґрунтовують ініціативи, що стосуються планування території. Такі додатки виконуються за окремим фінансуванням.
У матеріалах детального плану не може бути використана інформація з обмеженим доступом, а також бути обмеженою у доступі. У детальному плані території повинна знаходиться інформація щодо межі та правового режиму всіх елементів ділянки, а також обмежень у використанні земель, які були встановлені до або під час розроблення проекту.
Розробка детального плану території та випадки розроблення ДПТ
Формування детального плану потрібне для:
- структурно-планувальних елементів на всій місцевості населеного пункту, які відповідають цілісному планувальному характеру з використанням затвердженого генерального плану даного населеного пункту;
- окремої території або територій за межами населеного пункту, які мають певне функціональне використання (житлове, рекреаційне, оздоровче, виробниче тощо), основою чого являється затверджена містобудівна документація та матеріали земельного/містобудівного кадастрів;
- земельної ділянки за межами населеного пункту для розміщення окремого об’єкта будівництва з використанням затвердженої містобудівної документації на основі відомостей земельного та містобудівного кадастрів.
Складання детального плану конкретної ділянки не повинно порушувати норми ДБН ДПТ. Необхідно, щоб роботу здійснював суб’єкт господарювання. У складі останнього обов’язково повинен бути архітектор з кваліфікаційним сертифікатом. Розгляд та затвердження детального плану території у межах населеного пункту відбувається шляхом звернення до виконавчих органів міської ради або органів об’єднаної територіальної громади.
Якщо план зонування території відсутній, тоді треба звернутися безпосередньо до міської, селищної або сільської ради, інтереси яких представляють ОТГ. У випадках, коли детальний план розробляється для об’єктів, розташованих поза межами населеного пункту, його розгляд та затвердження відбувається у відповідній районній державній адміністрації.
Розробка детального плану є необхідною під час визначення всіх умов та заборон розміщення будь-яких конструкцій та розподілу територій на зони. При необхідності розташування об’єкту нерухомості на ділянці, слід використати ДПТ.
Додатково детальний план території потрібен у наступних випадках:
- при необхідності впорядкування виконання інженерних робіт та розташування безпосередньо інженерних мереж на ділянках під забудову;
- при необхідності визначення варіантів впорядкування руху транспорту та пішохідних зон, а також упорядкування робіт з благоустрою і озеленення території, яка призначена для забудови;
- під час розробки проектів забудови будівництва незалежно від їх масштабів (це може бути один будинок або котеджне містечко);
- під час возведення соціальних конструкцій, а також для отримання прибутку (до них відносять розважальні центри, спа-комплекси тощо);
- при розробці проектів конструкцій, які відносяться до об’єктів інфраструктури або інженерної спрямованості, наприклад, міст або дорога;
- при здійсненні землевпорядних робіт, до чого відносять землевідведення;
- під час формування показників для забудови окремих земельних ділянок;
- якщо необхідне уточнення містобудівних умов та обмежень відповідно до плану зонування, якщо останній існує.
Рішення про розроблення детального плану певної території одночасно є рішенням про комплексну забудову цієї території. Детальний план території не підлягає експертизі.
На підставі та з урахуванням положень затвердженого детального плану території може розроблятися проект землеустрою щодо впорядкування цієї території для містобудівних потреб, який після його затвердження стає невід’ємною частиною детального плану території.
Відсутність відповідно затвердженого детального плану території чи плану зонування забороняє передачу (надання) земельних ділянок із земель державної або комунальної власності у власність чи користування фізичним та юридичним особам для містобудівних потреб.
Забороняється зміна цільового призначення земельної ділянки, яка не відповідає плану зонування території та/або детальному плану території.
За умови відповідності генеральному плану населеного пункту та плану зонування території можливе внесення змін до детального плану території.
